中新经纬7月10日电 题：房企加快布局轻金钱商管

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　　作家 丁祖昱 易居企业集团首席履行官

　　近几年来，房地产业口头执续巨变。地产斥田主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降欠债压力下，房企纷繁对业务布局作念出调整，驱动从策略所在寻找发展的“第二弧线”。

　　2019年年末以来，多家买卖地产轻金钱运营主体接踵在港股上市。跟着房地产从增量商场转向存量商场，商管行业锦绣前景。越来越多的轻金钱业务模式正从地产集团主业分化酿成零丁赛谈，并在成本商场上走漏出价值。

　　商管轻金钱运营成遑急发展趋势

　　与地产斥地比较，商管业务具有较高盈利水平，且能带来执续收入和一定品牌影响力。

　　从商管业态运营和盈利模式看，重金钱模式下，运营物管团队由金钱执有方组建，营业收入属于金钱性收入。在轻金钱模式下，商管公司主要通过交付管制、品牌及管制输出、商讨参谋人、整租等模式为业主方提供管事，从而得到买卖运营、物业管制管事收入。

　　当今，越来越多的企业逐渐由自执运营重金钱模式向输出管制运营管事的轻金钱模式转型。

　　频年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷繁提速轻金钱款式布局。

　　2018年，碧桂园文商旅整合训诫，2022年顺利签约35个优质轻金钱款式，商场化款式比重执续加大。

　　2020年，万达商管文牍从2021年驱动不再发展“重金钱”，全面实施“轻金钱”策略。

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　　2021年，龙湖也文牍全面启动轻金钱模式，龙湖智创糊口驱动与零丁第三方领有的购物中心探索轻金钱买卖运营模式。

　　轻金钱化成为买卖地产运营遑急趋势。一方面是因为在重金钱斥地模式下，高能级城市或是中枢区域款式，斥地运营需多数资金千里淀，但现时企业融资端吃紧、流动性承压，轻金钱模式相对而言成本和风险较低。

　　另一方面，跟着买卖地产竞争愈发浓烈，对运营管明智力建议更高条款，轻金钱模式下的商管团队运营训戒进修、居品线丰富完善、运营表纵容及法式化有上风，能兴奋商场需求。

　　房企轻金钱商管布局有哪些旅途？

　　房企一般齐是依托自执买卖地产款式和运营训戒，分拆商管业务板块，业务布局与拓展旅途主要有三种：

　　一是联贯地产母公司及关联公司的买卖款式运营管事；二是向零丁第三方买卖地产款式输出运营管制管事；三是投资收购，通过与投资机构相助或小股操盘，崇敬运营管制管事责任。

　　大部分从地产集团里分拆出来的买卖子公司多以地产母公司及关联公司的买卖款式行动业务资源基础，因此不同进程会呈现母公司资源依赖特征。

　　如万达商管、华润万象糊口均凭借万达集团和华润置地的资源、品牌上风最初占据行业头部地位。

　　以华润万象糊口为例，由于母公司华润置地买卖地产鸿沟强大，其商管款式及功绩来自华润置地占比显耀，也为其构筑起苍劲的品牌和鸿沟竞争力。

　　未上市前的2017-2019年，华润万象糊口买卖运营及物业管制管事收入来自华润集团及华润置地的占比差别达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的孝敬率呈下跌趋势，但依旧保执在高位。

　　2022年，华润万象糊口在管购物中心款式86个(包括两个分租款式)，并为27个写字楼提供买卖运营管事以及145个写字楼提供物业管制管事，总收入42.1亿元，位于行业前哨，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

　　从有计划走势来看，商管业务发展越来越瞩目第三方外拓，只为增强零丁有计划智力，减轻对母公司资源依赖度。第三方业务外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，霸占商场份额，扩大鸿沟竞争力。

　　华润万象糊口、中骏商管、不凡商企、宝龙买卖、星盛买卖均分拆上市公司的商管业务齐在加快商场化角逐，执续拓展第三方业务增量。

　　华润万象糊口背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约买卖轻金钱外拓款式13个，且把柄十四五磋磨指标，买卖方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管款式达到150个。

　　独特是不凡商企、中骏商管、星盛买卖这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司款式资源不比万达商管、华润万象糊口等，外拓诉求更强。

　　其中，不凡商企历程20余年发展，建造了商管中枢主业地位，当今已酿成第三方外拓为主导的有计划口头。

　　截止2022年末，公司来自第三方商场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期比较增多13.5%，占买卖基本物业管事收入65.1%。

　　商管运营将深度专科化

　　频年来，轻金钱商管业务遇到一定挑战，部分面对盈利下行阵势。2023年以来，商管业务仍有所承压。

　　但从中始终看，一二线城市买卖地产步入“存量时期”，三四线城市铺张扩容提质，齐给轻金钱模式商管业态带来潜在增漫空间。

　　由于商管业态存在专科壁垒，其运营管明智力以及品牌效应齐难以在短时候内快速酿成，这是企业布局关系业务面对的最大挑战和考研。

　　从发展趋势来看，往时商管运营将深度专科化。一方面，轻金钱商管领域竞争将聚合在运营管事“质”的比拼上，这亦然打响品牌、杀青鸿沟布局的内在驱能源。

　　另一方面，跟着公募REITs放开与落地，对房企运营智力建议更高条款，转型轻金钱的企业需要执续强化本人运营实力，才能赢得成本商场长期怜爱。

　　值得一提的是，技艺赋能也成为买卖拓客、篡改管事的主要防碍口。当今，商管管事同质化、管制低效等问题凸起，升值管事也有待进一步拓展。技艺赋能不仅能进步运营管制成果，同期不错提供多元化、个性化买卖场景和铺张体验，有用惩处管事体验同质化问题，这成为企业转型当中需要下功夫的要点领域。(中新经纬APP)

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